PROMĚNA DIOPTRY V BYTOVÝ DŮM DOSTÁVÁ KONKRÉTNÍ PODOBU

Jedna z prvních hmotových skic veřejného prostoru mezi vědeckým pracovištěm TOPTEC a DIOPTROU.

Proměna bývalého turnovského podniku Dioptra v bytový areál přechází z představ do stádia příprav. Před dokončením jsou studie, které se stanou předlohou pro finální projektovou dokumentaci. Následovat bude založení bytového družstva a před zahájením stavby nabídka prodeje podílů budoucím uživatelům bytů. V pátek 7. června seznámili majitelé Dioptry vedení města s aktuální podobou studie. Při této příležitosti odpověděl na několik otázek pro čtenáře Turnovska jednatel Dioptry Jiří Drábek.    

“Stav je aktuálně takový, že nemovitosti, stávající fabrika a pozemky, jsou v majetku Dioptry s.r.o.. Následovat bude vyštěpení do nové čisté společnosti, která bude následně transformována na bytové družstvo. To by se mělo podařit v průběhu letošního podzimu. V současné době jsou před dokončením studie bytového areálu. Stavbu budeme realizovat ve spolupráci s bankou. Oslovili jsme několik finančních ústavů, se kterými jsme v minulosti spolupracovali, předběžná jednání už probíhají.”

Podoba bytových domů v areálu Dioptry již turnovským veřejným prostorem prolétla při projednávání změny územního plánu města v prosinci loňského roku. Můžete celý záměr podrobněji představit?
“Oproti původnímu záměru, o kterém mluvíte, došlo k jedné zásadní změně. V původní představě 140 bytů docházelo k neúměrnému zahuštění prostoru stavbou, koeficienty nás nutily do velkého množství parkovacích míst. V podstatě jen bytové domy a parkoviště. To by muselo být z velké části v podzemí, což je neskutečně drahé a promítlo by se do výrazného zvýšení ceny a tím horší dostupnosti bytů. Tak jsme se rozhodli pro kompromis. Snížením počtu bytů vytvoříme klidnější, méně zatíženou lokalitu. Parkování bude především za budovou ve směru k silnici I/35, od které stejně je a zůstane částečná kontaminace dopravou. Velkou pozornost věnujeme vnitrobloku, který se stane klidovou částí s parkovou úpravou.”

Snížení původně plánovaného počtu bytů je převážně důsledkem regulativů na počet parkovacích míst k bytovým jednotkám?
“Nejen, ale především z tohoto důvodu. Většina developerů počítá jako prioritu metry určené k prodeji. My říkáme, že všechno má své limity. Pokud chceme v Turnově udělat hezké, klidné, kvalitní a současně dostupné bydlení v zeleni, tato úprava je nutná. Myslím, že takový přístup kvitují i na městě.”

S kolika byty v areálu Dioptry počítáte?
“Bude to 70 až 80 bytů.”

Jaké byty to budou?
“Chceme nabídnout především základní paletu bytů ve velikostech pro začínající i větší rodiny nebo seniory od 1+KK po 3+KK. Malé 42 metrů, střední 55 metrů a větší 64 metrů. Bude tam ale také několik velkých mezonetových bytů 4+KK s plochou kolem 80 metrů a na střeše penthouse.”

Skica interiérového řešení jedné z variant bytů.

Kdy předpokládáte zahájení stavby?
“Nechceme uvádět žádné závazné termíny. Navíc jsme limitováni tím, že v areálu je v nájmu pracoviště TOPTEC Akademie věd. Nájem má do roku 2025 a zárověň si v areálu chystá nový vlastní objekt. Bude záležet na tom, kdy objekt dostaví, aby se mohli přestěhovat. Dnes vědí, že do konce roku 2025 to nestihnou, ale počítají se stěhováním v polovině roku 2026. To je termín, se kterým se volně uvažuje. Teprve až se přestěhují, můžeme začít plně stavět. Do té doby to budou především přípravné práce, které nebudou provoz akademického pracoviště narušovat.”   

Tedy v roce 2026 už by se mělo stavět.
“Je příliš brzy na jakékoliv předpokládané termíny. Dokončují se studie, jednáme s bankami.”

Je možné alespoň přibližně odhadnout, kdy předpokládáte prodej podílů družstva.
“ Jakmile budeme mít jasno, můžeme začít. My teď nemůžeme říct, pojďte si rezervovat. Neznáme zatím ani podmínky úvěru od banky, ani dobu splatnosti.”

To znamená, že financování stavby půjde za vámi a až bude dostavěno, začnete prodávat podíly?
“To ne. Zatím jdou náklady za námi, ale ve fázi výstavby už chceme zájemce o byty zapojit. Akviziční akce chceme dělat dřív, než se začne stavět. Když budou odsouhlasené studie, můžeme kampaň zahájit. I před stavebním povolením si můžeme dovolit předběžné rezervace. Závazný termín ale v tuto chvíli říkat nemůžeme. Až si budeme jisti, že máme nasmlovanou banku a podobně. O přípravách bytového areálu v Dioptře budeme veřejnost, tedy i případné zájemce, s dostatečným předstihem informovat.”

Proč jste se rozhodli pro developerský projekt spojený se založením bytového družstva? Bytový dům jste mohli rozprodat, nebo byty pronajímat.
“Se zakládáním a fungováním bytových družstev máme dlouhodobě dobré zkušenosti. Je to výhodné jak pro investora, tak v dostupnosti pro budoucí uživatele a majitele bytů.”

Realizovali jste více takových projektů?
“Včetně realizace staveb jsou to jednotky projektů. Zakládali jsme ale stovky bytových družstev při privatizacích. Například městských částí v Praze II, ve Znojmě, ČEZ Severočeské doly a mnoho dalších. Naše historie družstevního financování je téměř dvacet let.”

Co považujete za výhodné při prodeji bytů prostřednictvím bytového družstva?
“Družstevní model je založen na tom, že uživatelé bytu nejsou až do splacení úvěru vlastníky, tím je stále družstvo. Družsvo má úvěr od banky, z nájmu se platí provoz a opravy, ale hlavní částí nájmu je splácení družstevního úvěru. Družstvo není zatíženo daní z přidané hodnoty a pokud má úvěr příznivý úrok a je rozložen v období například 25 let, byty jsou skutečně dostupné. Banka při úvěru zkoumá pouze bonitu úvěrovaného objektu, majetku družstva jako celku, a ne bonitu jednotlivých podílníků. To je výhodné například pro mladé rodiny nebo lidi v předdůchodovém věku, kteří by v bance složitěji získávali úvěr.
Na rozdíl od nájemních bytů je každý nájem, kromě podílu na údržbu, investicí do vlastního majetku. 
Prodej nemovitosti prostřednictvím bytového družstva je výhodný i pro developera. Byty jsou kvůli výhodnějším podmínkám rychle prodány a nejsou využívány jako investiční.   

Děkuji za rozhovor, (pm)